Lorsqu’un locataire cesse de payer ses loyers ou ses charges, le bailleur — ou son gestionnaire —se retrouve rapidement confronté à une double difficulté : stopper l’aggravation de la dette locative et récupérer la jouissance du bien dans un cadre strictement légal.
Contrairement à une idée répandue, l’expulsion d’un locataire ne peut jamais être improvisée. La procédure obéit à un formalisme rigoureux, articulé autour de plusieurs actes successifs : commandement de payer, assignation, décision de justice, commandement de quitter les lieux, puis, si nécessaire, recours à la force publique. Aucun raccourci n’est possible. À défaut, le bailleur s’expose à la nullité de la procédure, voire à des sanctions pénales en cas d’expulsion illégale.
En pratique, l’enjeu ne se limite pas à obtenir le départ du locataire. Il s’agit aussi de sécuriser la procédure, d’anticiper les délais judiciaires et administratifs, de respecter les obligations de signalement — notamment auprès de la CCAPEX dans certains cas —et d’éviter les erreurs stratégiques qui peuvent retarder l’expulsion de plusieurs mois.
Pour les bailleurs, administrateurs de biens et professionnels de la gestion locative, une procédure mal engagée peut avoir des conséquences lourdes : augmentation de la dette, dégradation du logement, blocage de la relocation, perte de trésorerie et mise en cause éventuelle de la gestion.
Dans cet article, nous revenons sur les étapes de la procédure d’expulsion pour impayés, les délais à anticiper, les pouvoirs du juge et les erreurs les plus fréquentes à éviter.
Dans quels cas un bailleur peut-il engager une procédure d’expulsion ?
L’expulsion d’un locataire n’est jamais une mesure discrétionnaire. Le bailleur ne peut pas reprendre son bien simplement parce qu’il le souhaite ou parce que la relation locative s’est dégradée. En matière de bail d’habitation, la reprise forcée des lieux suppose un fondement juridique précis, généralement lié à un manquement contractuel ou à la disparition du titre d’occupation.
En pratique, certains motifs reviennent de manière récurrente. Tous ne produisent pas les mêmes effets et n’impliquent pas les mêmes stratégies contentieuses.
L’impayé de loyers et de charges : premier fondement de résiliation
Le défaut de paiement constitue le premier motif de mise en œuvre d’une procédure d’expulsion.
Le paiement du loyer et des charges récupérables est l’obligation essentielle du locataire. Son inexécution engage sa responsabilité contractuelle et peut justifier soit l’activation d’une clause résolutoire, lorsqu’elle existe dans le bail, soit une demande judiciaire de résiliation.
En pratique, c’est le contentieux le plus fréquent.
L’enjeu pour le bailleur est double : (i) obtenir le règlement des sommes dues ; (ii) mettre fin au bail lorsque l’impayé devient structurel.
C’est aussi le terrain procédural le plus encadré, notamment depuis les renforcements successifs des mécanismes de prévention des expulsions.
Les autres manquements du locataire (assurance, troubles, dégradations)
L’expulsion ne repose pas uniquement sur les impayés.
D’autres manquements peuvent justifier une résiliation du bail : (i) défaut d’assurance habitation lorsqu’elle est obligatoire ; (ii) troubles anormaux de voisinage ; (iii) sous-location interdite ; (iv) dégradations importantes ; (v) usage non conforme du logement.
Ces situations relèvent souvent d’une résiliation judiciaire, car elles nécessitent une appréciation du juge sur la gravité du manquement.
Le bailleur doit alors constituer un dossier probatoire solide : constats, témoignages, mises en demeure, échanges écrits.
Sans preuve suffisante, la demande peut être rejetée.
La différence entre locataire en impayé et occupant sans droit ni titre
Cette distinction est fondamentale.
Un locataire dispose initialement d’un titre d’occupation : le bail. Même en cas d’impayés, ce titre subsiste tant que sa résiliation n’a pas été constatée ou prononcée.
À l’inverse, l’occupant sans droit ni titre ne bénéficie plus — ou n’a jamais bénéficié — d’un fondement juridique lui permettant de rester dans les lieux.
Cette situation vise notamment : (i) le maintien dans les lieux après résiliation du bail ; (ii) l’occupation après expiration du bail sans renouvellement ; (iii) certains cas d’abandon ou de reprise irrégulière.
Cette qualification influence directement la stratégie procédurale, notamment en référé.
Pourquoi le squat relève d’un régime distinct
Le squat ne doit pas être confondu avec l’impayé locatif.
Juridiquement, il s’agit d’une occupation illicite ab initio, sans bail ni autorisation.
Le régime applicable est donc distinct, avec des mécanismes spécifiques renforcés par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Cette réforme a notamment renforcé les outils de répression et accéléré certains dispositifs d’évacuation.
Le bailleur confronté à un squatteur n’est pas dans la même logique qu’un bailleur confronté à un locataire défaillant : les délais, les fondements et les interlocuteurs diffèrent profondément.
Première étape : le commandement de payer et l’activation de la clause résolutoire
En matière d’impayés locatifs, la procédure d’expulsion commence presque toujours par une phase déterminante : le commandement de payer.
Cet acte marque le point de départ du contentieux. Il ne s’agit pas d’une simple relance ou d’une mise en demeure renforcée. C’est un acte de procédure formel, délivré par commissaire de justice, qui conditionne la suite de l’expulsion lorsque le bail contient une clause résolutoire.
À ce stade, beaucoup de procédures échouent en raison d’erreurs de fond ou de forme. C’est souvent ici que se joue la sécurité de l’ensemble du dossier.
Vérifier la présence et la validité de la clause résolutoire dans le bail
Avant toute démarche, le bailleur doit relire précisément le bail.
Pourquoi ? Parce que la procédure varie selon qu’une clause résolutoire est prévue ou non.
Cette clause permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement déterminé, le plus souvent en cas de non-paiement des loyers ou charges. En son absence, le bailleur devra solliciter une résiliation judiciaire classique, plus incertaine et plus longue.
En pratique, l’existence de cette clause est un levier d’accélération majeur.
Encore faut-il qu’elle soit correctement rédigée et qu’elle vise expressément le manquement invoqué.
Le formalisme strict du commandement de payer
Le commandement de payer doit être signifié par commissaire de justice.
Il doit viser la clause résolutoire et détailler précisément : (i) le montant exact de la dette ; (ii) sa décomposition (loyers, charges, régularisations) ; (iii) les délais de régularisation ; (iv) les conséquences du défaut de paiement.
Une erreur dans le calcul de la dette, une imprécision sur son origine ou un vice dans la rédaction peut fragiliser toute la procédure.
En pratique, cette phase doit être traitée comme un acte contentieux, pas comme une simple formalité.
Le délai laissé au locataire pour régulariser
Le commandement ouvre un délai légal de régularisation.
Durant cette période, le locataire peut : (i) régler intégralement la dette ; (ii) négocier un plan d’apurement ; (iii) solliciter des aides ; (iv) préparer sa défense.
Si la dette est intégralement apurée dans ce délai, la clause résolutoire ne produit pas ses effets et le bail se poursuit. Le contentieux s’arrête.
En revanche, en l’absence de régularisation, le bailleur pourra engager l’étape judiciaire.
Cette temporalité est stratégique : agir trop tôt expose à une irrecevabilité ; agir trop tard allonge inutilement la dette.
Le signalement obligatoire à la CCAPEX et ses conséquences
C’est un point souvent sous-estimé.
Dans certains cas, le bailleur doit effectuer un signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) avant l’assignation.
Cette obligation participe à la logique de prévention des expulsions et permet l’évaluation de solutions sociales ou financières.
Cette étape est intégrée directement dans le calendrier procédural et peut conditionner la régularité de la procédure selon le profil du bailleur et la situation locative.
En pratique, beaucoup de bailleurs ou gestionnaires découvrent cette exigence trop tard.
Or, une omission ou un mauvais timing peut ralentir l’ensemble du processus. C’est précisément ce type d’erreur procédurale qui transforme une expulsion de quelques mois en dossier de plus d’un an.
Que faire si le locataire ne paie pas après le commandement ?
Lorsque le délai du commandement de payer expire sans régularisation complète, le bailleur entre dans la phase judiciaire.
À ce stade, l’objectif n’est plus seulement de recouvrer la dette locative : il s’agit désormais de faire constater ou prononcer la résiliation du bail, obtenir un titre exécutoire et préparer juridiquement l’expulsion.
Le choix de la voie procédurale dépend directement de la structure du bail.
Faire constater l’acquisition de la clause résolutoire
Lorsque le bail contient une clause résolutoire et que le commandement de payer est resté infructueux pendant la durée de 6 semaines, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater que la résiliation est acquise.
C’est une distinction importante.
Le juge ne “ résilie ” pas nécessairement le bail : il constate que les conditions prévues au contrat se sont réalisées.
En théorie, cette voie est plus rapide et plus sécurisée que la résiliation judiciaire classique.
Mais en pratique, elle suppose que toutes les étapes préalables aient été parfaitement respectées : (i) validité de la clause ; (ii) régularité du commandement ; (iii) respect des délais ; (iv) notifications obligatoires.
Une seule irrégularité peut remettre en cause l’efficacité de la clause.
Assigner devant le juge des contentieux de la protection
L’assignation est l’acte qui saisit officiellement le juge.
Elle est délivrée par commissaire de justice et doit exposer : (i) les manquements reprochés ; (ii) la chronologie de la procédure ; (iii) le montant actualisé de la dette ; (iv) lesdemandes formulées (résiliation, condamnation, expulsion).
En matière de bail d’habitation, le juge compétent est généralement le juge des contentieux de la protection.
À partir de cette étape, la procédure change de nature : on entre dans un contentieux structuré où la qualité du dossier devient déterminante.
Un dossier incomplet ou mal construit ralentit considérablement la procédure.
Résiliation judiciaire en l’absence de clause résolutoire
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit demander au juge de prononcer lui-même la résiliation.
Cette différence est majeure.
Ici, le juge apprécie librement : (i) la gravité du manquement ; (ii) l’ancienneté de la dette ; (iii) la bonne foi du locataire ; (iv) sa capacité de régularisation.
Le résultat est donc moins prévisible.
Le juge peut : (i) prononcer la résiliation ; (ii) accorder des délais ; (iii) rejeter la demande.
Cette voie est souvent plus longue et plus exposée à l’aléa judiciaire.
Les pièces à produire pour sécuriser la demande
C’est souvent le point faible des bailleurs.
Une procédure d’expulsion ne repose pas uniquement sur l’existence d’un impayé. Elle repose sur la capacité à le démontrer de manière rigoureuse.
Le dossier doit généralement contenir : (i) le bail signé ; (ii) la clause résolutoire ; (iii) l’historique complet des loyers ; (iv) le décompte détaillé de la dette ; (v) le commandement de payer ; (vi) les justificatifs de notification ; (vii) les échanges avec le locataire ; (viii) les éventuels signalements CCAPEX.
Plus le dossier est structuré, plus l’audience est maîtrisable.
En pratique, c’est souvent à ce stade que l’intervention d’un avocat change la trajectoire du dossier : non pas pour “ faire le procès ”, mais pour éviter qu’il ne soit fragilisé avant même l’audience.
L’audience d’expulsion : quels pouvoirs pour le juge ?
L’audience constitue le point de bascule de la procédure.
À ce stade, le juge ne se limite pas à constater un impayé. Il doit arbitrer entre plusieurs intérêts juridiquement protégés : le droit de propriété du bailleur, le droit au logement du locataire, la réalité de la dette et les perspectives de régularisation. Cette mise en balance structure toute la matière de l’expulsion.
Pour le bailleur, cette phase est décisive : c’est là que se fixe le sort du bail, de la dette et de l’occupation future du logement.
Constater la résiliation du bail
Lorsque le bail contient une clause résolutoire valablement activée, le juge peut constater que le bail est résilié de plein droit après une demande d’acquisition de la clause résolutoire.
Le juge ne crée pas ici la résiliation : il vérifie simplement que les conditions contractuelles et procédurales sont réunies.
Cela suppose : (i) un commandement régulier ; (ii) l’expiration du délai légal ; (iii) l’absence de paiement complet ; (iv) le respect des obligations préalables.
Si ces conditions sont réunies, le bail prend fin. Le locataire devient alors occupant sans droit ni titre. Cette qualification ouvre la voie au commandement de quitter les lieux.
Condamner au paiement de la dette locative
L’expulsion ne fait pas disparaître la dette.
Le juge statue également sur les sommes dues : (i) loyers impayés ; (ii) charges récupérables; (iii) indemnités d’occupation ; (iv) parfois dommages intérêts selon les circonstances et uniquement dans les procédures au fond.
Cette condamnation permet au bailleur de poursuivre parallèlement des mesures d’exécution forcée.
En pratique, il faut distinguer deux objectifs : (i) récupérer le bien ; (ii) récupérer l’argent.
Les deux ne suivent pas toujours la même temporalité.
Accorder des délais de paiement
Le juge dispose d’un pouvoir important : accorder des délais de paiement au locataire.
Ces délais peuvent aller jusqu’à trois ans, sous certaines conditions, notamment lorsque le locataire est objectivement en capacité de régler sa dette et a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.
Pour le bailleur, cela signifie que l’expulsion peut être suspendue malgré l’existence d’un impayé.
La stratégie contentieuse doit donc intégrer cette possibilité en amont.
Suspendre les effets de la clause résolutoire
Même lorsque la clause résolutoire est acquise, le juge peut en suspendre les effets.
Cette suspension produit un effet très concret : le bail n’est pas immédiatement rompu, à condition que le locataire respecte strictement l’échéancier fixé.
C’est souvent le mécanisme utilisé pour favoriser le maintien dans les lieux lorsque la situation semble redressable.
Mais cette suspension est conditionnelle. Le moindre défaut de paiement dans l’exécution du plan peut faire repartir la procédure sans revenir à zéro.
Pour le bailleur, cette étape impose une vigilance particulière dans le suivi du dossier : une mauvaise surveillance du plan de règlement peut faire perdre plusieurs mois supplémentaires.
Après le jugement : comment se déroule l’expulsion ?
Obtenir une décision favorable ne signifie pas que l’expulsion est immédiatement exécutable.
C’est une confusion fréquente chez les bailleurs.
Entre le jugement constatant ou prononçant la résiliation et la reprise effective des lieux, plusieurs étapes supplémentaires doivent être respectées. Le droit français interdit toute reprise forcée en dehors du cadre strict du Code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion suppose nécessairement un titre exécutoire, suivi d’un commandement de quitter les lieux.
En pratique, c’est souvent à ce stade que les délais s’allongent le plus.
Le commandement de quitter les lieux
Une fois la décision obtenue et signifiée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux.
Cet acte est obligatoire.
Il constitue le point de départ de la phase d’exécution.
Sans lui, aucune expulsion ne peut légalement intervenir. C’est une exigence expresse du Code des procédures civiles d’exécution.
Le commandement rappelle : (i) le titre exécutoire ; (ii) l’obligation de libérer les lieux ; (iii) les délais applicables ; (iv) les voies de recours éventuelles.
C’est le dernier acte amiable avant la contrainte.
Le délai légal pour libérer le logement
Le locataire bénéficie d’un délai légal de deux mois avant toute expulsion forcée.
Pendant cette période, il peut : (i) quitter volontairement les lieux ; (ii) organiser son relogement; (iii) solliciter un délai supplémentaire ; (iv) engager certains recours.
Si le locataire part spontanément, la procédure prend fin.
En pratique, cette hypothèse reste minoritaire dans les dossiers fortement dégradés.
Pour le bailleur, ce délai doit être intégré dans le calendrier global : même avec une décision favorable, la récupération effective du bien n’est pas immédiate.
La saisine du juge de l’exécution pour obtenir des délais
Le locataire peut saisir le juge de l’exécution afin de demander des délais pour quitter les lieux.
Ces délais peuvent aller d’un mois à un an selon la situation personnelle, familiale ou financière de l’occupant.
Ce mécanisme est distinct des délais de paiement accordés lors de l’audience.
Ici, le bail est déjà résilié.
La question n’est plus celle du maintien du contrat, mais celle de l’organisation du départ.
Pour le bailleur, cela peut repousser significativement la récupération du bien.
L’impact de la trêve hivernale
Même avec une décision définitive, l’expulsion peut être suspendue par la trêve hivernale du 1ernovembre au 31 mars.
Pendant cette période, l’exécution forcée est en principe interrompue.
Concrètement, cela signifie qu’un bailleur ayant obtenu son jugement juste avant l’entrée en trêve peut devoir attendre plusieurs mois avant de récupérer son bien.
C’est une variable essentielle dans la stratégie de calendrier.
Le bon timing contentieux peut faire gagner — ou perdre — une saison entière.
Les locataires âgés protégés : une expulsion parfois plus complexe
L’âge du locataire peut, dans certaines situations, renforcer sa protection contre la perte du logement.
La loi du 6 juillet 1989 prévoit un régime spécifique pour certains locataires âgés disposant de ressources modestes. Depuis la loi Alur de 2014, cette protection s’applique à partir de 65 ans (contre 70 ans auparavant).
Deux conditions cumulatives doivent être réunies : (i) le locataire doit être âgé de plus de 65 ans ; (ii) ses ressources doivent être inférieures aux plafonds légaux.
Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la zone géographique.
Cette protection concerne principalement les logements loués vides à usage de résidence principale.
En pratique, cela signifie surtout qu’un bailleur qui souhaite mettre fin au bail doit, dans certains cas, proposer une solution de relogement adaptée.
Mais il faut être précis : ce régime ne crée pas une immunité absolue contre l’expulsion, notamment en cas d’impayés locatifs.
En revanche, l’âge, l’état de santé, la situation sociale ou la vulnérabilité de l’occupant peuvent peser lourdement dans l’appréciation du juge : (i) pour accorder des délais de paiement ; (ii) pour accorder des délais pour quitter les lieux ; (iii) pour apprécier la proportionnalité de l’exécution.
Pour un bailleur ou un gestionnaire locatif, la présence d’un locataire protégé impose donc une stratégie plus anticipée, car les délais peuvent être sensiblement allongés.
La réquisition de la force publique
Si le locataire refuse de partir malgré le commandement, le commissaire de justice ne peut pas procéder seul à l’expulsion en cas de résistance.
Il doit solliciter le concours de la force publique auprès du préfet.
Cette demande ouvre une phase administrative de deux mois.
Sans accord préfectoral, l’expulsion matérielle ne peut pas avoir lieu.
C’est un verrou essentiel du système français.
En pratique, cette étape est souvent source de délais importants, notamment dans les zones tendues comme Paris ou l’Île-de-France.
Le refus du préfet et la responsabilité de l’État
Le préfet peut refuser, explicitement ou implicitement, d’accorder le concours de la force publique.
Ce refus n’efface pas la décision judiciaire.
En revanche, il empêche son exécution.
La jurisprudence rappelle alors un principe important : ce refus peut engager la responsabilité de l’État et ouvrir droit à indemnisation pour le bailleur.
C’est un sujet stratégique souvent négligé.
Pour un bailleur institutionnel ou un administrateur de biens, cette indemnisation peut compenser une partie significative de la perte locative, à condition d’être correctement demandée.
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En matière d’expulsion locative, chaque étape compte. Un commandement irrégulier, un signalement tardif ou une mauvaise stratégie procédurale peuvent retarder la reprise du bien de plusieurs mois et aggraver significativement la dette locative.
L’intervention d’un avocat permet d’anticiper ces risques, de sécuriser la procédure dès le premier impayé et d’adapter la stratégie aux spécificités du dossier : clause résolutoire, audience, délais de paiement, concours de la force publique ou situations de vulnérabilité du locataire.
Que vous soyez bailleur, administrateur de biens ou gestionnaire locatif, un accompagnement en amont permet souvent de limiter les pertes financières et d’éviter les blocages procéduraux.
Si vous êtes dans cette situation, contactez-moi.
